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新城控股抛售资产 王振华后遗症还是遭遇“万达难题”?

来源:投中网 发布时间:(2019-07-25)分类:业界评论

新城控股抛售资产,王振华“后遗症”还是遭遇“万达难题”?



“王振华事件”让新城控股陷入资金周转问题?


文丨林桔


出品丨投中网零度工作室


受前董事长王振华猥亵儿童一案影响,新城控股可能陷入资金周转问题。目前它正在抛售资产。


7月24日,新城控股公告称,通过股权及债权转让协议抛售旗下10个地产项目,作价41.5亿元。10个项目售价约占新城控股2018年末经审计归母净资产的13.62%,买方将全部以现金支付。


这10个项目分别位于杭州、江苏常熟、苏州、江西上饶等城市。收购新城控股项目的买家,包括金科地产(000656.SZ)、上海中骏置业、新加坡仁恒置地等8家地产公司。其中金科地产以平价17.21亿元收购其6个项目。


这是近期新城控股抛售的资产的一部分。一天前,新城控股公告承认将卖掉其40个项目,目的是减少公司负债率和增加货币现金。


在24日晚的公告中,新城控股称这40个项目交易约150亿元,交易完成后将用于支付今年上半年投资土地的550亿元。


投中网根据新城控股披露的经营简报统计,今年1月-6月,它通过挂牌方式拍得70个项目,共112块住宅和商业用地,其中62各项目持有全部权益。


新城控股称,卖掉的40个项目,除持有100%权益项目,也包含联营项目。而它们均为尚未开始销售的项目,因此不会影响其2019年2700亿元的经营业绩目标。


据《21世纪经济报道》称,新城控股处置这些资产几乎都为平价出售,目的是为了实现资金安全防护。而且这是在王振华之子王晓松上任新董事长,主动拜访银行、金融机构之后的决定。


这是否意味着,“王振华事件”让新城控股陷入资金周转问题?


高速扩张下的债务压力


新城控股公告称,交易的项目均为近期新获取、尚未销售的纯住宅项目,公司在售项目与商业综合体项目均无影响。


该公告没有明确“近期”的范畴。据投中网统计,今年新城控股拍得的新项目中,其中29个为纯住宅项目。目前未能获知抛售的40个项目中是否涵盖了今年的新项目,但已交易的10个项目中,其中位于许昌、杭州和常熟的项目中有3个项目为纯住宅项目。


此举或与新城控股目前的债务情况相关。在7月8日的公告中,新城控股称公司今年到期的债务至少为133亿元。而截至6月30日,其账面可使用的货币资金为390亿元。


仅从账面上看,新城控股的货币资金可以覆盖今年到期的债务。但投中网发现,新城控股还有业务要继续开拓。而这意味着巨量资金的持续投入。


以新城控股主要商业地产品牌“吾悦广场”为例,2019年其计划将开业22座广场。在“王振华事件”之前,只有一座吾悦广场开业。事件后,新城加快了开业速度,至今已在江苏淮安、广西钦州等城市新开了4座吾悦广场。也就是,今年内还有18座吾悦广场需要等待开业(若按照计划进行)。


“地产融媒体”曾报道,建造一个吾悦广场的成本基本都在20亿元以上。若按此计算,18座吾悦广场至少需要360亿元。


事实上,截至2019年3月,新城总负债已达3133.48亿元,比去年年末增加12.17%。其中,它的短期借款、一年内到期的非流动负责等有息负债达1152.79亿元。对比来看,2016-2018年,新城控股有息负债分别为262、446、743亿元。


而截至4月底,新城控股已新增240亿元借款。同时,新城控股的资产负债率已经偏高。《财新周刊》报道称,新城控股近三年的资产负债率都在82%以上,其中2018年第三季度资产负债率一度达88.51%的最高峰,高于2018年万科的84.59%和恒大83.58%。


新城控股连续三年资产负债率长期超过80%,高于2017年和2018年百家上市房地产公司的平均资产负债率77.72% 和78.9%。


另一方面,在整体融资环境收紧的情况下,银行开发贷款可能会更集中于头部的房地产企业。在这种情况下,据《证券日报》报道称,截至7月,全国已经有271家中小房地产企业相继宣告破产清算。


新城控股副总裁欧阳捷2018年3月接受媒体采访时曾表示,“预计到2020年,前50强房企会拿走80%的开发贷款,50强之后的房企开发贷款将越来越紧。如果不能拿到更多的钱,我们就不能加快发展,就不能够获得市场地位。”


尽管去年合约销售额冲破2210亿元使得新城控股一跃排在了全国房企第8位,可能为其获得融资带来利好。


但随着“王振华”事件对这家公司造成了极大地冲击——至少在品牌影响力层面,以及三四线城市棚改规划减少,曾靠着棚改红利一跃成为房地产行业“黑马”的新城控股将如何继续快速扩张?


“王振华事件”的影响


7月3日“王振华事件”公布后,新城集团旗下的新城控股、新城发展控股(01030.HK)以及新城悦服务(01755.HK)三家上市公司股价以及相关债券连续暴跌。截至7月25日发稿,这三家公司的股价分别累计下跌了37%、35%和22%,市值共减少了564亿元。


王振华涉嫌猥亵儿童,引起了巨大的公共反感情绪。而且在该事件公布后的4天,有两名律师联合向证监会举报新城董监高涉嫌违规,因公布时间与当事人被拘留时间中间有3天时间。而这三天里新城控股发生了五起大宗交易。


对此,华创证券公开提示称,受该事件影响新城控股可能存在银行抽贷、爆仓等风险。根据华创证券7月3日发布的报告显示,主要存在四个风险传导链条:


1)境外条款触发美元债提前偿还进而造成资金压力; 2)抛售情绪导致境内股票价格承压;3)股价下跌逼近质押警戒线;4)境内外上述变化引发银行抽贷避险。


《财新周刊》援引香港券商分析师称,因银行贷款往往都带有土地等抵押品,银行不会轻易抽贷、断贷。新城控股的后续发展如何,还需看王晓松能否维护好与金融机构的关系。值得注意的是,新城控股成立的26年间,公司一直为王振华把控,直到去年8月王晓松才接任总裁位置。


新城控股成立于1993年,主打“商业 地产”的开发模式,通过销售住宅反哺商业地产,再支撑商业运营。因与万达模式相似,其又被称作“小万达”。从江苏常州发家后,新城得益于三四线城市棚改去库存红利不断发展,至今版图已扩大至98个城市。


不管新城控股承认与否,地产公司卖资产可能是遇到了资金周转问题。因为通过这种方式,地产公司短期内可以迅速修复资产负债表。2017年不断抛售资产的万达,是最典型的例子。


这与地产公司高负债高周转的经营模式有关。在正常运营的情况下,地产公司可通过抵押项目、发行债券、定增等融资方式获得流动资金,以开发项目,循环往复。这一过程中,如果资产价格降低或信贷停滞,都会让其资产负债率大幅攀升,从而影响经营,导致恶性循环。


在7月8日的披露中,新城控股也坦言,公司接下来会采取谨慎的土地投资策略以改善资金压力。去年,新城控股曾斥资1100多亿元新增住宅土地130幅。


尽管新城控股表示,目前公司还有35座、公允值270亿元已开业的吾悦广场尚未进行抵押,以及有价值至少4000亿元可收存货为后续融资提供抵押物。公司也正积极与各大银行和非银金融机构、主要合作方以及投资机构等及时沟通,寻找融资来源,保障债务的安全兑付以及公司运转。


但从目前决定抛售资产结果来看,新城控股的融资来源或许已受到影响。


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